Cobrança de condomínio sem a averbação do habite-se: é ilegal?

Adquiri um apartamento de uma construtora que, mesmo sem providênciar a Averbação da Certidão de Habite-se, pressionou os proprietários a instituírem e cobrarem a taxa condominial. Isso é legal?

Condomínio do Lumini foi formado sem a averbação da Carta de Habite-se

Notadamente,  a construtora para livrar-se dos encargos inerentes ao edifício e naquela de se colar colou, tentou transferir uma responsabilidade que é dela para os proprietários, os quais inocentemente ficam na dúvida se aceitam ou não tal encargo.

Mas afinal, é legal ou ilegal essa cobrança?

Os condomínios edilícios são os típicos condomínios dos edifícios de apartamentos ou de um conjunto de casas, constituído por unidades imobiliárias devidamente individualizadas e discriminadas.

O inciso I do artigo 1332, da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), estabelece textualmente que :

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;”.

Nesse sentido, a principal característica do condomínio é a simultaneidade de áreas que são de uso comum a todos os condôminos, e as áreas que são de propriedade exclusiva de cada um dos condôminos.

Nesta linha de argumentação é importante observar que os efeitos de individualização e discriminação das unidades concluídas, com os atributos de unidades imobiliárias autônomas, defluem do ato de averbação do “habite-se”.

Portanto, depois de concluída a construção e recebido o habite-se é que se pode fazer a averbação da construção no Oficio de Registro de Imóveis competente, materializando assim os efeitos de individualização e discriminação das unidades imobiliárias integrantes das respectivas edificações.

Isto é o que determina a Lei, em especial o artigo 44 da Lei 4.591/64, verbis:

“Art. 44. Após a concessão do “habite-se” pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.”

Desta forma entende-se que é impossível, a instituição de “condomínio edilício”, com objeto unidades imobiliárias, sem a necessária individualização e discriminação, ou seja, sem a averbação da certificação da conclusão da construção nas correspondentes matrículas imobiliárias. Do mesmo modo, impossível a integração de unidades imobiliárias, sem tais atributos, a condomínio edilício já instalado.

Assim, por ser a certidão do habite-se um documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos o mesmo é documento essencial para a instituição condominial.

Inclusive, o assunto já foi discutido pelo STJ, que entendeu que a cobrança de condomínio antes da entrega das chaves é ilegal!

E a Brookfield, como entende esse assunto?

Embora o habite-se do Lumini tenha sido averbado apenas em fevereiro de 2012, a Brookfield convocou os proprietários e o condomínio acabou sendo formado em novembro de 2011.

Até esta data de publicação deste post, 18/06/2012, ainda não recebi as chaves do meu apartamento. Assim, me cobraram indevidamente o pagamento do condomínio referente aos mêses de dezembro/11, janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho de 2012.

Em 06/03/2012, após uma reunião com representantes da Brookfield Incorporações, fui informado que a Construtora iria me restituir os valores pagos pelo pagamento do condomínio. Por isso, naquele mesmo dia, enviei para eles um e-mail com os comprovantes de pagamento.

E-mail encaminhado para a Brookfield, solicitando o pagamento do Condomínio

A Brookfield respondeu o e-mail, confirmando o recebimento do meu pedido.

Construtora recebeu o e-mail

Entretanto, mais uma vez, a Brookfield optou por não seguir o que diz a Lei, não deixando para este consumidor outra alternativa a não ser recorrer ao Judiciário em busca dos meus direitos.

Por essa razão, pedirei a restituição dos valores em dobro. Assim isso for feito postaremos aqui o link para acompanhamento da ação.

Para que o consumidor evite dores de cabeça e aborrecimento, segue abaixo algumas dicas que devem ser levadas em consideração:

1) O habite-se é documento indispensável inclusive para venda do imóvel no momento em que o proprietário desejar, uma vez que Imóveis que não têm a certidão do habite-se perdem o valor na hora da venda, pois estão na condição de irregulares perante a administração;

2) O fato das contas de água, luz e telefone estarem devidamente cadastradas não significam que o imóvel esteja regularizado junto à administração. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas concessionárias destes serviços foram atendidas;

3) Entidades que financiam a compra de imóveis exigem a certidão do habite-se para que o empréstimo seja concedido;

4) Para a averbação (registro) do imóvel no Registro Geral de Imóveis, é necessária a certidão do habite-se.

9 comments

  1. Nell 09/10/2012 at 10:23 PM

    o Juiz que julgou meu caso entendeu que tenho que pagar o condominio e se baseou no artigo 51 da Lei 4.591/64. Esse Sr. Juiz, detentor de sabedoria das Leis, entendeu que apesar não possuir as chaves do apartamento, de não poder entrar no condominio, de não utilizar as áresas comuns, do atraso da obra e também do habite-se, tenho que pagar o condominio! Eita justiça….

    • eduardo 21/01/2013 at 11:05 AM

      Vc recorreu da sentença ou não? Tbm não concordo com o juiz.

    • julia siqueira da silva 20/05/2013 at 7:15 PM

      eu moro em um condominio, e não sei se o habiti-se foi rgularizado, mais já recebi meu IPTU e passei o imovel para meu nome, ainda não tem averbação, esta em andamento, mais pago regularmente o condominio, para manter , agua, luz, limpeza, portaria etc tudo ok, e tb valoriza o empreendimeto, que compramos.

  2. Flavia 31/10/2012 at 2:50 PM

    Olá… td bom? preciso de uma ajuda de vcs…
    esou com o mesmo problema na MRV. Não consigo a averbação do habite e nem minha matrícula individualizada porém tenho as chaves.

    tenho que pagar o condomínio?????

    • Enganado pela Brookfield 01/11/2012 at 10:04 AM

      Olá Flávia. Com certeza, a cobrança do condomínio agora é ilegal, mas é praxe das construtoras. Provavelmente vc tenha que questionar isso na justiça.

  3. renido carvalho de andrade junior 31/01/2013 at 10:40 AM

    Sou de Campos dos Goitacazes RJ, e moro em um condominio multifamiliar ; DR. Elias Vieira de Vasconcelos , construido e entregue as chaves pela construtora KRG , naõ temos o habite-se devido a falta do CND ( CERTIDÃO NEGATIVA DE DEBITOS ) o caso ja foi levado por varios moradores para a justiça so´que ate agora nada , estamos fazendo um movimento para levarmos ao conhecimento do ministerio publico , nossa situação é lamentavel pois , sequer temos mangueiras de incendios nos devidos lugares , oque vc acha ? o que deveria ser um sonho para muitos como eu se torna um inferno .

  4. Gerson Soldi 06/02/2013 at 7:46 AM

    Olá, tenho um apto em Caraguatatuba e o mesmo não tem o habite-se, mas o síndico está me cobrando as taxas de condomínio… obs.: já estamos usando o apto desde final de 2011…o q devo fazer?

  5. ARIANE MORAES 03/05/2013 at 12:53 PM

    Boa tarde
    O meu caso é o seguinte: comprei um apartamento na planta e estou morando nele há exatos 1 ano e 3 meses.
    Gostaria de abater o saldo devedor do meu financiamento perante a CAIXA ECONÔMICA, porém a mesma diz que não é possível antes da averbação da cosntrução.
    Já entrei em contato diversas vezes com a contrutora CERUTTI ENGENHARIA e os responsáveis dizem estar “providenciando” junto ao cartório.
    Há mais de um ano?????????? Como assim? Demora tanto assim?
    Devo entrar com uma solicitação individual de averbação e arcar com os custos? São altos esses custos???
    Sds

  6. vilmar freitas filho 05/06/2013 at 8:36 AM

    Bom dia, comprei um apartamento, no edificio consta 18 unidades+1 sala comercial.
    O imovel demorou mais de 1 ano e meio para ficar faltando acabamentos e habite-se.
    A obra esta inacabada, falta acabamentos em geral, a construtora liberou os aptos para quem quiser usar, não deu habite-se, isentou-se da conta de água (hidrometro coletivo) e da conta de enrgia eletrica das garagens, corredores e elevador,
    Hoje tem 5 moradores, eu vou lá uma vez no mes, final de semana (praia), agora os moradores querem cobrar um valor absurdo de quem eles conseguem contato, alegando que atualmente 9 unidades pagam por tudo, e a sala e os 9 apartamentos restantes não pagam devido não encontrarem. é justo? não seria justo o valor da agua e energia do condominio ser dividido por 19?

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